李鹰

律师

《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。原因在于物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。根据原审查明的事实和在卷证据，2013年3月1日，建设单位济南XXX房地产开发有限公司与某物业公司直接以签订《前期物业服务合同》的方式，约定选聘某物业公司对东方XXX花园提供前期物业管理服务事宜。因此