李鹰

律师

（一）《异议复议规定》第28条与第29条的异同 我国采取不动产物权转移登记生效原则，而基于我国房地产交易现状，部分不动产买受人签订买卖合同甚至支付价款后，出于各种原因往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意。此时，买卖的不动产在法律上属于出卖人所有，买受人仅享有不动产登记请求权或交付请求权。如果仅仅将买受人当做普通的债权人，基于债权平等性，买受人对于不动产的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人其他债权人就所买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的风险。而不动产为人民群众基本生活资料，有必要对不动产买受人予以优先保护。故此，在此前司法解释基础上，有了《异议复议规定》第28条。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。