李鹰

律师

记者：物业服务合同被确认无效后，如何准确适用财产返还与折价补偿规则？ 王利明：物业服务合同无效后的财产处理，须严格遵循民法典第一百五十七条确立的“恢复原状—折价补偿—过错赔偿”三项规则。具体适用应结合服务行为的持续性、不可返还性及实际履行情况综合判断：第一，已提供服务的费用应当结算。物业服务具有持续性、劳务性与结果非有形性特征。合同无效后，已实际履行的服务内容无法实际返还。如业主应就物业服务企业已提供的保洁、安保、共用设施设备维护等实质性服务，不能像物品那样返还，但应当参照服务市场的价格支付合理对价，这就是说，要参照市场价格折价补偿。法院在确定折价补偿金额时，需要综合考量同类区域物业服务的市场价格水平、服务频次与质量、业主实际受益程度及履约期间等因素，确定较为客观、公平、合理的补偿数额。第二，业主预付费用应当返还。若业主已提前支付全部或部分服务费用，但物业服务合同被确认无效时服务尚未完成，物业服务企业如无合法依据，则应退还尚未对应实际服务的剩余款项；当然，在具体结算时，业主可主张就已发生之合理服务成本予以结算，超出该合理范围的预付款项，其也有权主张返还。第三，共有收益也应当返还。物业服