李鹰

律师

记者：关于“住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业”的强制性规定，是否存在法定例外情形？ 王利明：是的，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该例外条款系对程序刚性要求的必要调适。法律要求采用招投标方式订约，是为了从程序上实行公平竞争，保障合同条款的公平合理。当然，从根本上说，也是为了维护业主利益。但在投标人少于3个、住宅规模也较小的情形下，不仅无法形成有效的竞争，反而可能增加订约成本，影响订约效率。此时，通过协议方式订立物业服务合同，在效率和成本方面更有优势。同时，此种情形下物业服务合同的订立也需要物业主管部门的批准，这可以防止暗箱操作，保障业主合法权益。