不动产转移登记何时发生法律效力？

李鹰

律师

房屋登记事项记载于不动产登记簿，但尚未颁发权属证书，是否产生法律效力？不动产登记的功能在于以政府的公信力，对不动产物权的归属进行公示，有利于或者便于社会交易，确保交易的安全，减少交易成本。登记事项记载登记簿。向社会公开，社会公众可以进行查询，登记事项就产生公示公信力的社会效果，社会公众就会对此产生信赖。权属证书是不动产登记机构为便于权利人与第三人进行交易，向权利人颁发的确认性凭证，权属证书不能产生像登记簿那样的公示效果。现实生活中某些权利人为了达到某种目的，通过挂失，重新补办权属证书，或者说伪造编造虚假的权属证书，也是司空见惯的事情，不足为奇。

关于不动产登记的本质及程序

首先，不动产登记的本质，财产权利的确定对社会经济发展具有十分重要的意义，它可以充分调动人们利用现有资源的积极性，最大限度地实现资源的有效配置利用。在不动产权利登记制度产生前，对产权的界定是通过抽象的一般规定和为权利人提供救济而实现的，法律并不向权利人提供如何向社会表明自己权利存在的有效方式。一方面不利于权利保护。不动产的权利缺乏外部标示就会导致权利人证明其自己权利发生困难，也不利于权利被侵害时寻求法律的救济。另一方面不利于市场交易。不动产的权利缺乏外部标示或者说公示公信，交易对方很难充分了解交易客体的真实权属的状况，不仅影响交易的安全，还影响交易的效率。不动产权利登记制度建立，不动产通过登记并进行依法公示，可以明确不动产的权利状态，使其具有外部特征，社会公众就可能了解到不动产的权利主体、内容、特征等，从而有利于不动产权利保护，也有利于不动产市场交易。同时，法律为了进一步保护交易的安全，规定如果登记的权利和真实权利发生不一致时，也以登记的权利内容为准，保护交易相对方的信赖利益。由此可见，不动产登记制度的本质和核心在于公示，一旦公示完成，不动产登记的任务也已经完成。这里的公示方式是通过登记事项记载于登记簿这种载体来实现的，不是我们平时生活中认为一定要张贴于墙上才能算公示。

其次，房屋登记的程序

原建设部制定《房屋登记办法》第七条规定:“办理房屋登记，一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可就登记事项公告。2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》第十四条至第二十一条对不动产登记程序进行规定，主要包括申请、受理、查验材料和实地查看、权属调查、记载不动产登记簿、核发不动产权属证书或登记证明。程序应依次进行，直至将登记事项记载于不动产登记簿，并且向申请人核发权属证书时宣告完成。原国土资源部2015年6月29日制定的《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条还规定了一些拟登记事项需要在记载于登记簿前进行公告。总之，《房屋登记办法》与《不动产登记暂行条例》基本上是一致的，均是将登记事项记载于不动产登记簿，并颁发权属证书或登记证明作为行政程序的最后环节。

第三、不动产登记生效的时点

不动产登记自登记事项记载于不动产登记簿还是从颁发权属证书之日起产生法律效力，还需要分析权属证书的性质和功能。颁发权属证书是登记机构作出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放不动产权属证书或登记证明的行为。权属证书主要具有的功能:a权属证书具有备忘录的作用。由于不动产权属证书的记载应与登记簿一致，权利人可以根据自己持有的权属证书，掌握自己的财产情况。b不动产权属证书可在一定程度上保障登记活动的安全。不动产权属证书依据不动产登记簿填写，而登记簿由政府部门的登记机关记载并保管，不在权利人的控制之下。如登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权危险。权利人持有权属证书能在一定程度上制约登记机关及其工作人员违法行为，保障登记安全。c不动产权属证书能提高交易效率。当事人在磋商、缔结合同通过提供权属证书，有利于交易的继续，从而提高交易效率。在有些交易中由于不发生不动产物权变动，如房屋租赁，承租人没有必要查看登记簿，只要看出租人的权属证书即可。虽权属证书在不动产登记中具有十分重要的作用，但仅仅是权利人享有不动产物权的证明，并不能够完全起到对社会公示物权状况的效果。而不动产登记簿可通过查询起到向社会公示不动产物权状况功能，不动产登记簿也是不动产权利归属和内容根据，登记事项一旦记载于登记簿就产生法律效力。无论是否颁发不动产权属证书，都不影响不动产登记的效力。最高人民法院第一巡回法庭2017年第13次法官会议纪要也进行了明确该规定，由此，不动产转移登记自记载于不动产登记簿时发生效力，故登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效力，是否颁发权属证书并不影响房屋登记产生法律效力。