商品房买卖合同是否适用《破产法》中“待履行合同解除权”？

李鹰

律师

商品房买卖合同是否适用《破产法》中“待履行合同解除权”？

根据《中华人民共和国破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该法律条款规定了“待履行合同解除权”内容，将双方均未履行完毕的合同是否解除交由破产管理人进行统一判断。（1）.开发商已交付房屋并办理权属登记的属于一方已履行完毕的情况，并不适用《破产法》第18条的规定。（2）.购房者一次性支付全部购房款或贷款购买房屋的情况下，也不适用《破产法》第18条的规定。一次性支付全部购房款的购房者已经履行全部合同义务，当然不符合《破产法》第18条的情形，贷款购房的情况下，银行已经将购房款一次性支付给开发商，购房者的付款义务也已履行完毕，例如：北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷一案中^[11]，法院也认为在银行将购房款全部划入开发商账户后，购房者就已经完成了支付购房款的义务，即使开发商破产，管理人也不能适用《破产法》第18条的规定解除合同。（3）.购房者仅支付部分购房款，且未交付并办理权属登记的，符合《破产法》第18条的规定。但结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的内容，购房者对在法院查封前已签订有效书面买卖合同，且支付超过总价款50%的并用于居住的房屋享有“物权期待权”，可排除法院的执行。根据此规定，符合上述规定情形，管理人不可以强行决定适用“待履行合同解除权”，原因在于上述规定保护的是大众的基本生存权，管理人强行解除合同并要求购房者申报债权，对其是极为不公平。如果管理人强行行使解除购房合同，也不应当将购房款列为普通债权，而应将顺位前移，优先于普通债权。同时结合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023）》规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”，符合上述规定，购房者所申报的债权顺位也应前移，可以优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
在司法实践中，对于《执行异议与复议规定》第29条和《批复》已经做了很宽泛的解释，最高法民二庭的葛洪涛法官认为，“面积上仍然属于满足基本居住需要”的“二套房”可以参照适用《执行异议与复议规定》第29条的规定，对于“以居住为目的”的商住两用房产购房人，也应作为商品房消费者对待^[12]。那么对于符合这些条件以外的商品房购买者，即未签订书面有效合同、也未支付总价款超过50%、所购买房屋并非用于居住以及一审法庭辩论终结前也没有支付剩余价款的消费者，在购房合同解除后，无法依据第29条及《批复》将申报债权的顺位往前移，只能作为普通债权进行处理。